Verbandsrat und Satzung
Satzungsgemäßer Zweck des VdW Bayern, Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (Baugenossenschaften und -gesellschaften) e.V., ist die Förderung seiner Mitglieder. Sein Geschäftsbetrieb dient nicht eigenwirtschaftlichen Interessen. Der Verbandsrat berät den Gesamtvorstand und überwacht die Einhaltung der Beschlüsse des Verbandstages. Die Aufgaben sind in § 9 Abs. 8 der Verbandssatzung aufgeführt.
Auch im Berichtsjahr hat der Verbandsrat seine satzungsgemäßen Aufgaben erfüllt.
Sitzungen und Personalia
2023 wurden vier ordentliche Verbandsratssitzungen durchgeführt, an denen der Gesamtvorstand jeweils teilnahm und über seine Tätigkeit berichtete.
Die Konstituierung des Verbandsrates wurde am 10.05.2023 im Anschluss an den Verbandstag in Würzburg durchgeführt. Alexander Förster, Schweinfurt, wurde als Vorsitzender und Michael Zaigler, Haar, als stellvertretender Vorsitzender wiedergewählt. Dr. Rainer Mayerbacher, Coburg, wurde zum Schriftführer des Verbandsrates, Rainer Beyer, Augsburg, zum stellvertretenden Schriftführer gewählt. In den Prüfungsausschuss wurden gewählt: Johann Bergmeier, Landshut, Josef Hartmann, Stadtbergen, Wolfgang Heck, Würzburg, und Bernd Weber, München. Josef Hartmann wurde erneut zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses, Wolfgang Heck zum stellvertretenden Vorsitzenden des Prüfungsausschusses bestimmt.
In der Sitzung am 23.11.2023 beschloss der Verbandsrat jeweils einstimmig die Wiederbestellung von Herrn Hans Maier für den Zeitraum vom 01.07.2026 bis 30.06.2029 und von Herrn Andreas Pritschet für den Zeitraum vom 01.07.2025 bis zum 30.06.2030 zu Mitgliedern des Verbandsvorstandes im Sinne von § 26 BGB.
Mitgliederwesen
2023 stimmte der Verbandsrat der Aufnahme von vier Wohnungsgenossenschaften zu. Am 22.03.2023 wurde neben einer bestehenden Wohnungsgenossenschaft, der RaumFAIR eG, Genossenschaft für faire Raum- und gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung, Regensburg auch die AmperWoGe eG i. G., Fürstenfeldbruck aufgenommen. Den Aufnahmeanträgen der CoGeno eG i. G., München und der woge+ eG i. G., München wurde am 12.07.2023 bzw. am 28.09.2023 zugestimmt.
Zudem stimmte der Verbandsrat der Aufnahme von zwei Unternehmen anderer Rechtsformen in den Verband zu: In der Verbandsratssitzung am 12.07.2023 wurde die Aufnahme der Kommunalunternehmen Liegenschaften Haimhausen AöR, Haimhausen beschlossen. Am 23.11.2023 erteilte der Verbandsrat dem Aufnahmeantrag der Wohnungsbaugesellschaft Landsberg am Lech GmbH & Co. KG seine Zustimmung. Die Ausnahmegenehmigung nach § 63b Abs. 2 Satz 3 Genossenschaftsgesetz wurde vom Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie in beiden Fällen erteilt.
Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft
Der Verbandsrat wurde in jeder Sitzung über die aktuellen Gesetzesvorhaben und politischen Diskussionen zur Wohnungspolitik auf Europa-, Bundes- und Landesebene informiert.
Nach zwei Jahren intensiver Gespräche erzielten die europäischen Institutionen am 7. Dezember 2023 eine vorläufige Einigung zur Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD). Das Hauptziel der Richtlinie ist, den Gebäudebestand durch Vorgaben zur Energieeffizienz so zu transformieren, dass die Europäische Union bis zum Jahr 2050 ihr Ziel der Klimaneutralität erreicht. Statt Mindestenergieeffizienzstandards, die zu einer gebäudespezifischen Sanierungspflicht geführt hätten, sind nun verpflichtende Primärenergieeinsparungen für die Mitgliedsstaaten über deren gesamten Gebäudebestand vorgesehen. Mit Blick auf die ursprünglichen Forderungen der EU-Kommission und des EU-Parlaments kann das Ergebnis als guter Kompromiss gesehen werden. Die Ziele für Wohngebäude sind ambitioniert, aber realisierbar, sofern eine passende Förderkulisse für den Wohngebäudebereich auf nationaler Ebene sichergestellt würde.
Die Europäische Kommission hat die Delegierte Verordnung zur Übernahme der European Sustainability Reporting Standards (ESRS-Standards) in geltendes Recht veröffentlicht. Der GdW hatte sich in Abstimmung mit den Regionalverbänden an der Konsultation beteiligt. Wesentlicher Kritikpunkt ist, dass die Umsetzung am geplanten Ziel vorbeigeht, da auch kleine Unternehmen durch die Anwendung der neuen Standards belastet werden. Der VdW Bayern hat Workshops mit Vertretern von Mitgliedsunternehmen durchgeführt, um die für die Wohnungswirtschaft einschlägigen Themen zu selektieren und den Mitgliedsunternehmen ein Rahmenwerk zur Nachhaltigkeitsberichterstattung an die Hand zu geben.
Auf Bundesebene war das Jahr 2023 nicht minder turbulent. So führte das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 15.11.2023, welches das Zweite Nachtragshaushaltsgesetz 2021 für grundgesetzwidrig und nichtig erklärte, zu einer sofort geltenden haushaltswirtschaftlichen Sperre nach § 41 BHO für Verpflichtungsermächtigungen im Bundeshaushalt 2023 sowie im Sondervermögen Klima- und Transformationsfonds (KTF). Damit verbunden war die Einstellung mehrerer Förderprogramme. Eine besondere Betroffenheit verursachte die Einstellung des KfW-Programms 134 „Förderung genossenschaftlichen Wohnens“, da insbesondere junge Genossenschaften fest mit diesen Fördermitteln geplant hatten.
Viel Wirbel verursachte auch die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Nach monatelangen Diskussionen hat der Bundestag am 09.09.2023 die Novelle des GEG beschlossen. Das Gesetz soll der Startschuss für den Umstieg aufs Heizen mit erneuerbaren Energien sein und eine Modernisierung der Wärmeversorgung in Deutschland einleiten. Der Antrag Bayerns, das Gesetz in den Vermittlungsausschuss zu überweisen, fand am 29.09.2023 keine Mehrheit. Das GEG wurde am 19.10.2023 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 01.01.2024 in Kraft getreten.
Der GdW hat nach einstimmigen Voten aller GdW-Gremien seine Teilnahme am Wohnungsbaugipfel im Bundeskanzleramt am 25.09.2023 abgesagt. Es ist wichtig zu betonen, dass die Wohnungswirtschaft keine grundsätzliche Verweigerungshaltung einnimmt, sondern auch weiterhin auf einen konstruktiven Dialog mit der Politik zur Verbesserung der Bedingungen für den Wohnungsneubau und die Maßnahmen für den Klimaschutz in unserem Segment Bezahlbares Wohnen setzt.
Auf der Konferenz der Bundesregierung mit den Regierungschefinnen und -chefs der Länder in Berlin am 07.11.2023 haben sich Bund und Länder auf einen Pakt zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen verständigt. Die vereinbarten Maßnahmen zielen darauf ab, dass Bauvorhaben schneller geplant und umgesetzt werden können. Damit können Baulücken geschlossen, Dächer leichter aufgestockt oder brachliegende Flächen in Wohnraum umgewandelt werden. Der "Bau-Turbo-Pakt" soll dafür sorgen, dass für eine befristete Zeit in Orten mit hohem Bedarf schneller Bauvorhaben geplant und umgesetzt werden können.
Seit dem 17.12.2023 gilt die Pflicht zur Einrichtung einer Meldestelle nach § 12 Abs. 1 HinSchG für alle privatwirtschaftlichen und kommunalen Beschäftigungsgeber mit mindestens 50 Beschäftigten. Ab diesem Zeitpunkt ist ein Verstoß gegen das HinSchG oder das Unterlassen der Einrichtung einer internen Meldestelle bußgeldbewehrt. Die im Jahr 2023 als Kooperationsunternehmen des Verbandes neu gegründete Rechtsanwaltsgesellschaft Bavaria Legal AG bietet die Einrichtung und den Betrieb der Meldestellen-Funktion an. Die berufsrechtlich gebotene Vertraulichkeit wird dabei gewährleistet.
In Bayern stand 2023 alles im Zeichen der Landtagswahl. CSU und Freie Wähler unterzeichneten den gemeinsam ausgehandelten Koalitionsvertrag am 26.10.2023. Christian Bernreiter wurde als Staatsminister im Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr bestätigt. Dies gewährleistet Kontinuität in der politischen Interessenvertretung. Mit dem Ministerium erfolgte ein regelmäßiger Austausch.
Der Freistaat hat zu Jahresbeginn 2023 auf die schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau mit einem Wohnbau-Booster Bayern reagiert. Unter anderem sollen mit verbesserten Konditionen für Darlehen, höheren Zuschüssen und einer Extra-Förderung für den Wohnungsbau in Stadt- und Ortskernen zusätzliche Anreize für den Bau von Mietwohnungen geschaffen werden.
Der Bayerische Ministerrat hat am 25.04.2023 die Änderung der Gebietsbestimmungsverordnung Bau beschlossen und damit von der Möglichkeit des Baulandmobilisierungsgesetzes Gebrauch gemacht, in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen befristet bis zum 31. Dezember 2025 unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.
Am 03.05.2023 wurden die Wohnraumförderungsbestimmungen 2023 (WFB 2023) vom Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr im Bayerischen Ministerialblatt veröffentlicht. Wesentlicher Bestandteil ist die deutliche Verbesserung der Konditionen in der Mietwohnraumförderung. Das objektabhängige Darlehen erhöht sich auf bis zu 1.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei einem gleichbleibenden Zinssatz von 0,5 Prozent. Je länger die Sozialbindung von bis zu 55 Jahren gewählt wird, desto besser sind die Konditionen der Förderung. Der allgemeine Zuschuss erhöht sich von 500 auf bis zu 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für den Bau von Mietwohnungen im Ortskern wird künftig ein zusätzlicher Zuschuss von bis zu 100 Euro pro Quadratmeter gewährt. Auch im Bayerischen Modernisierungsprogramm wurde die Förderung verbessert. Der allgemeine Zuschuss wurde von 200 auf 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht. Zudem wird der Zinssatz beim Darlehen gesenkt.
Zum 01.09.2023 hat der Freistaat bei der Wohnraumförderung die Einkommensgrenzen um rund 25 Prozent angehoben. Gefördert werden Haushalte beim Bau oder Erwerb eines Eigenheims durch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse. Beim Erwerb eines Bestandsgebäudes wird zudem die Modernisierung und Instandsetzung gefördert.
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
Der Verbandsrat ließ sich in jeder Sitzung von den bayerischen Vertretern in den GdW-Gremien über die Arbeit des Bundesverbandes informieren.
Konferenz der Verbände
In der Konferenz der Verbände werden Fragen und Herausforderungen von GdW und Regionalverbänden diskutiert. 2023 drehte sich vieles darum, die Kontakte zum Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen mit Klara Geywitz an der Spitze zu nutzen, um die Forderungen der Wohnungswirtschaft zu platzieren.
Ein Thema war die Durchführung des hydraulischen Abgleichs nach EnSimiMaV. Ist dieser nicht durchführbar, so habe man dies entsprechend zu dokumentieren. Die Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich bestehender Heizanlagen – ohne Pflicht zur Modernisierung – läuft zum 30.09.2024 aus, sofern vom Gesetzgeber keine Neuregelung getroffen wird.
Konferenz der Prüfungsdirektoren
Ein zukunftsgerichtetes Thema bleibt die strategische Weiterentwicklung der Prüfungsverbände und die Digitalisierung der Prüfung. Ziel ist es, modern, effizient und attraktiv für Mitarbeitende und Mitgliedsunternehmen zu sein und dabei alle Prüfungsverbände im GdW-Verbund unabhängig von ihrer Größe und ihrer strategischen Innovationskraft mitzunehmen.
Die Konferenz der Prüfungsdirektoren beschäftigte sich 2023 inhaltlich weiterhin mit der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und der Taxonomie-Verordnung. Gemeinsam mit Vertretern von Mitgliedsunternehmen und unter Einbindung des GdW hat der VdW Bayern intensiv daran gearbeitet, praxistaugliche Lösungen für die Mitgliedsunternehmen zur Verfügung stellen zu können. Der GdW hat zudem eine Initiative zur Änderung der länderspezifischen Regelungen in Bezug auf die Betroffenheit von kleinen und mittelgroßen kommunalen Wohnungsunternehmen von der Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den ESRS angestoßen. Auch der bilanzielle Umgang mit energetischen Maßnahmen im Gebäudebestand beschäftigte die Konferenz der Prüfungsdirektoren. Es konnte eine Öffnung des IFA Standard 1 zur Rechnungslegung für Jahresabschlüsse ab dem 01.01.2024 erreicht werden. Durch eine Änderung der Begrifflichkeiten und die Gleichsetzung einer Minderung des Energieverbrauchs/-bedarfs von mehr als 30 % mit einem Standardsprung wird die handelsrechtliche Aktivierung von Klimainvestitionen erleichtert. Es wurden zudem Lösungsansätze erarbeitet, wie bilanziell damit umzugehen ist, wenn die gesetzliche Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich nach EnSimiMaV nicht erfüllt werden kann.
Wirtschaftsplan und Jahresabschluss
Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 wurde in der Verbandsratssitzung am 22.03.2023 genehmigt und dem Verbandstag zur Feststellung vorgeschlagen.
Dem Prüfungsausschuss des Verbandsrates wurden in seinen Sitzungen am 11.07.2023 sowie am 27.09.2023 die Wirtschaftsberichte der VdW Bayern-Gruppe für den Zeitraum vom 01.01.2023 bis 31.05.2023 sowie bis 31.08.2023 zur laufenden Soll-/Ist-Kontrolle vorgelegt. In seiner Sitzung am 22.11.2023 beschäftigte sich der Prüfungsausschuss ausführlich mit der vorläufigen Abrechnung der Wirtschaftspläne der VdW Bayern-Gruppe für 2023 und mit den Entwürfen der Wirtschaftspläne für 2024.
In der Sitzung am 23.11.2023 diskutierte und genehmigte der Verbandsrat die vorläufige Abrechnung der Wirtschaftspläne für 2023 des VdW Bayern und seiner Gesellschaften sowie die Wirtschaftspläne für 2024.
Der Verbandsrat dankt den Mitgliedern des Prüfungsausschusses für ihre gute und effiziente Arbeit.
Stand der Beteiligungen
In seiner Sitzung am 12.07.2023 beschäftigte sich der Verbandsrat mit dem Beteiligungsbericht des Vorstandes, in dem die aktuellen Entwicklungen und die Perspektiven der nicht in den VdW Bayern integrierten Beteiligungen ausführlich dargestellt und erläutert wurden. Die Tätigkeit der in die VdW Bayern-Gruppe einbezogenen Gesellschaften unterliegt ebenfalls der erweiterten Aufsicht durch den Verbandsrat.
Geschäftsablauf
Der Vorstand berichtete in jeder Sitzung anhand eines schriftlichen Arbeitsberichtes über besondere Vorkommnisse, die Auftragslage, Störfälle und organisatorische Änderungen in den Vorstandsressorts Interessenvertretung und Dienstleistungen sowie Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung. Aus den vorgelegten Personalberichten informierte sich der Verbandsrat über Zu- und Abgänge von Mitarbeitenden und über krankheitsbedingte Ausfälle.
Zum 01.04.2023 erfolgte eine Zusammenlegung des Ressorts Interessenvertretung, Dienstleistungen und Verbandsorganisation mit dem Ressort Rechtsberatung und Bildung mit dem Ziel, die Fachbereiche besser zu verzahnen. Nach der Neuorganisation verbleiben das Ressort Interessenvertretung und Dienstleistungen unter der Leitung von Hans Maier und das Ressort Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung unter der Leitung von Andreas Pritschet. Die Geschäftsordnung für den hauptamtlichen Vorstand wurde entsprechend geändert und vom Verbandsrat genehmigt.
Im Mittelpunkt standen im Berichtszeitraum weiterhin die Sicherung der Leistungsfähigkeit des VdW Bayern und die Gewährleistung eines günstigen Gebührengefüges für die Mitgliedsunternehmen. Auch wenn die Auswirkungen von Corona 2023 kaum noch zu spüren waren, ist man bei den Seminaren und Fachveranstaltungen bei hybriden Formaten geblieben. Es hat sich gezeigt, dass der Wunsch nach einem persönlichen Austausch sehr groß ist, es aber auch weiterhin Interessenten für Online-Angebote gibt. Um im engen Kontakt mit den Mitgliedsunternehmen zu bleiben, erfolgte weiterhin ein reger Austausch im Rahmen der digitalen Mitgliederdialoge. An der Digitalisierung der Organisation und der Abläufe wurde intensiv weitergearbeitet.
Die Personalauslastung war in den meisten Bereichen der VdW Bayern-Gruppe sehr hoch. Die Prüfungsabwicklung im Geschäftsbereich Wirtschaftsprüfung erfolgte im Berichtsjahr stets planmäßig.
Die Zusammenarbeit zwischen Verbandsrat, Gesamtvorstand und der hauptamtlichen Verbandsführung war auch im Berichtsjahr einvernehmlich und kooperativ. Die Beratungen in den Verbandsratssitzungen führten zu konkreten Ergebnissen.
Der Verbandsrat dankt dem Verbandsvorstand und den nebenamtlichen Mitgliedern des Gesamtvorstandes für die im Geschäftsjahr 2023 geleistete erfolgreiche Arbeit.
Der Dank gilt auch der qualifizierten Arbeit und der Einsatzbereitschaft der Mitarbeitenden des VdW Bayern in einem Jahr voller Herausforderungen. Bei allen Mitgliedsunternehmen, den Arbeitsgemeinschaften und Fachausschüssen bedankt sich der Verbandsrat für die Unterstützung.