Bericht des Verbandsrates 2026

Verbandsrat und Satzung

Satzungsgemäßer Zweck des VdW Bayern, Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (Baugenossenschaften und -gesellschaften) e.V., ist die Förderung seiner Mitglieder. Sein Geschäftsbetrieb dient nicht eigenwirtschaftlichen Interessen. Der Verbandsrat berät den Gesamtvorstand und überwacht die Einhaltung der Beschlüsse des Verbandstages. Die Aufgaben sind in § 9 Abs. 8 der Verbandssatzung aufgeführt.

Auch im Berichtsjahr hat der Verbandsrat seine satzungsgemäßen Aufgaben erfüllt.

Sitzungen und Personalia

2025 wurden vier ordentliche Verbandsratssitzungen durchgeführt, an denen der Gesamtvorstand jeweils teilnahm und über seine Tätigkeit berichtete.

Die Konstituierung des Verbandsrates wurde am 14.05.2025 im Anschluss an den Verbandstag in Regensburg durchgeführt. Alexander Förster, Schweinfurt, wurde als Vorsitzender und Karl Scheinhardt, Haar, als stellvertretender Vorsitzender wiedergewählt. Rainer Beyer, Augsburg, wurde zum Schriftführer des Verbandsrates, Birgit Eckert-Gmell, München, zur stellvertretenden Schriftführerin gewählt.

In den Prüfungsausschuss wurden gewählt: Wolfgang Heck, Würzburg, André Rauscher, Erlangen, Stefan Schmidbauer, Passau und Bernd Weber, München. Wolfgang Heck wurde zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses, André Rauscher zum stellvertretenden Vorsitzenden des Prüfungsausschusses bestimmt.

In der Sitzung am 20.11.2025 beschloss der Verbandsrat jeweils einstimmig die Bestellung von Frau Christine Fischer, Leiterin der Verbandsrechtsberatung, als Besondere Vertreterin nach § 30 BGB für das Vorstandsressort Interessenvertretung und Dienstleistungen und von Herrn Martin Unterrainer, Bereichsmanager Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung, als Besonderen Vertreter nach

§ 30 BGB für das Vorstandsressort Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung. Der hieraus erforderlichen Neufassung der Geschäftsordnung für den Vorstand im Sinne von § 26 BGB sowie die Besonderen Vertreter nach § 30 BGB gemäß § 12 der Satzung des VdW Bayern stimmte der Verbandsrat am 20.11.2025 ebenfalls einstimmig zu.

Mitgliederwesen

Am 20.11.2025 stimmte der Verbandsrat der Aufnahme der MARZLINGkann Bauen eG i. G., Marzling in den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e. V. zu.

Zudem stimmte der Verbandsrat der Aufnahme von fünf Unternehmen anderer Rechtsformen in den Verband zu: In der Verbandsratssitzung am 26.03.2025 wurde die Aufnahme der Stadtbau Kelheim GmbH, Kelheim sowie des Geschäftsbereichs Stadtbau Ansbach der Stadt Ansbach, Ansbach beschlossen. Am 03.07.2025 stimmte der Verbandsrat dem Aufnahmeantrag der KMFV Mittenheim GmbH & Co. KG, Mittenheim zu. In der Sitzung am 20.11.2025 wurde die Aufnahme der Wohnbau Bayern GmbH, Freilassing und der Dieter Conle Immobilienverwaltung GmbH, Sonthofen beschlossen. Die Ausnahmegenehmigung nach § 63 b Abs. 2 Satz 3 Genossenschaftsgesetz wurde vom Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie in vier Fällen bereits erteilt.

Darüber hinaus wurde der Verbandsrat am 20.11.2025 darüber informiert, dass der Gesamtvorstand in seiner Sitzung am 05.11.2025 dem Ausschluss der GosenHaus eG (vormals GenoHaus eG) aufgrund der Sitzverlegung nach Leipzig gem. § 1 Abs. 3 Verbandssatzung zum nächstmöglichen Zeitpunkt zugestimmt hat. Der Ausschluss ist mittlerweile wirksam.

Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft

Der Verbandsrat wurde in jeder Sitzung über aktuelle Gesetzesvorhaben und politische Diskussionen zur Wohnungspolitik auf Europa-, Bundes- und Landesebene informiert.

Auf europäischer Ebene standen insbesondere zwei Themen im Fokus. Diese betreffen den „Europäischen Plan für erschwinglichen Wohnraum“ und die „CSRD-Richtlinie“.

Die Europäische Union hat das bezahlbare Wohnen als europäisches Thema erkannt und beschäftigt sich damit, im Rahmen eines „Europäischen Plans für erschwinglichen Wohnraum (Affordable Housing)" wirksame Strategien und Maßnahmen zu entwickeln, die nicht nur die strukturellen Ursachen der Wohnungskrise angehen, sondern auch Themen wie Obdachlosigkeit behandeln. Der VdW Bayern hat sich am Konsultationsverfahren beteiligt. Am 29.09.2025 hat EU-Kommissar Dan Jørgensen die Eckpunkte dieses Plans vorgestellt. Wesentliche Inhalte sind die Bereitstellung von EU-Geldern, die Revision der Beihilfevorschriften für Wohnungsbauprojekte, die Förderung privater Investitionen und neben vielem anderen der Abbau von Bürokratie.

Die EU-Kommission hat die Anforderungen zur Nachhaltigkeitsberichterstattung hinterfragt und sich mit Erleichterungen bei den gesetzlichen Vorgaben beschäftigt. Die Vorschläge wurden im Ersten Omnibus-Paket veröffentlicht. Demnach soll die Berichtspflicht nur noch für große Unternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitenden sowie einem Umsatz von über 50 Mio. € oder einer Bilanzsumme von mehr als 25 Mio. € gelten. Beim GdW wären damit nur noch sieben Unternehmen betroffen, in Bayern ein Unternehmen. Weiterhin wird die erstmalige Berichtspflicht für die CSRD-pflichtigen nichtkapitalmarktorientierten Unternehmen um zwei Jahre verschoben. Darüber hinaus sollen die europäischen Nachhaltigkeitsstandards (ESRS) mit dem Ziel einer wesentlichen Reduzierung der erforderlichen Datenpunkte überarbeitet werden. In nationales (deutsches) Recht wurden die EU-Vorgaben noch nicht umgesetzt. In Bayern konnten vorab bereits Erleichterungen durch die Änderung der BayGO erreicht werden, die unter anderem auch die Nachhaltigkeitsberichterstattung betreffen. Kleine und mittlere kommunale Wohnungsunternehmen in Bayern sind demnach nicht mehr verpflichtet, ihre Jahresabschlüsse wie große Kapitalgesellschaften zu erstellen.

Weitere Themen betreffen die EU-Verordnung zur Wiederherstellung der Natur (W-VO), die bis Ende 2026 in Deutschland umzusetzen ist, die EU-Taxonomie, zu der der GdW und der Verband der Pfandbriefbanken (vdp) gemeinsam Stellung bezogen haben, sowie das europäische Emissionshandelssystem für Brennstoffe, dessen Start auf 2028 verschoben wurde.

Auf Bundesebene stand das Jahr 2025 unter dem Einfluss der vorgezogenen Neuwahl am 23.02.2025 und der anschließenden Regierungsbildung. Entsprechend umfassend war auch die interessenpolitische Arbeit gefordert.

In der abgelaufenen Legislaturperiode ist der Referentenentwurf für ein Gesetz zur Stärkung der genossenschaftlichen Rechtsform nicht mehr verabschiedet worden. Von der neuen Regierung wurde ein neuer Vorschlag mit ähnlichem Inhalt präsentiert. Grundsätzlich ist festzustellen, dass die vorgesehenen Änderungen zumeist verkraftbar sind. Kritisch wird von den Verbänden weiterhin die Einführung eines Weisungsrechts der Mitgliederversammlung gegenüber dem Vorstand gesehen. Eine Anhebung der Größenklassen von Genossenschaften wird weiterhin diskutiert, die ebenfalls kritisch eingeschätzt wird.

Im Juni 2025 wurde die Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 verlängert. Dies erfolgte ohne Verschärfung, weshalb es für die meisten nachhaltig agierenden Wohnungsunternehmen unproblematisch sein sollte.

Am 06.08.2025 hat das Bundeskabinett den vom Bundeswirtschaftsministerium vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung der Vergabe öffentlicher Aufträge beschlossen. Der Entwurf sieht Erleichterungen vor. Es bleibt jedoch beim Grundsatz, dass nur in engen Grenzen Ausnahmen von der Losvergabe möglich sind. Nach Auffassung der Wohnungswirtschaft ist dies kontraproduktiv, wenn der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zeitnah gedeckt werden soll. Der GdW hatte dazu aufgerufen, das Thema bei den regionalen und örtlichen Entscheidungsträgern zu platzieren. Der VdW Bayern hatte sich an den Ministerpräsidenten und mehrere Fachminister gewandt. Allenthalben wurde zugesichert, sich dafür einzusetzen, den Losgrundsatz insbesondere durch Aufnahme zeitlicher Gründe und eine Absenkung der Begründungsanforderungen zu flexibilisieren und damit geförderte Wohnungsbaumaßnahmen weiter zu beschleunigen.

Am 09.10.2025 wurde der sogenannte Bau-Turbo vom Bundestag verabschiedet. Weiter dranbleiben werde man am Vorschlag für eine gesetzliche Regelung zur Schaffung von (bezahlbarem) Wohnraum als „überragendes öffentliches Interesse“, die bislang nicht berücksichtigt wurde. Auch eine Regelung zum Gebäudetyp-e im BGB wird von den Verbänden gefordert. Sie steht jedoch noch aus.

In Bayern stand man auch im Jahr 2025 in intensivem Austausch mit Staatsminister Bernreiter sowie weiteren Vertretern des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr. Im Ministerium habe man verlässliche Ansprechpartner; dies gewährleistet Kontinuität in der Interessenvertretung des Verbandes.

Mit dem ersten und zweiten Modernisierungsgesetz Bayern wurde eine allgemeine Stellplatzpflicht abgeschafft; man kann sich mit der Kommune verständigen. Die maximale Vorgabe für Stellplätze beträgt bei geförderten Wohnungen 0,5 pro Wohnung. Die Anzahl der geforderten Spielplätze wurde verringert. Bei der Aufstockung von Gebäuden erfolgt künftig keine Anpassung der Brandschutzklasse. Diese Regelungen sind zum 01.10.2025 in Kraft getreten. Für den geförderten Wohnungsbau sind die Neuerungen ein großer Erfolg.

Der VdW Bayern hat eine Stellungnahme zu kostentreibenden Normen an das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr adressiert. Das Papier ist in Abstimmung mit dem GdW entstanden und stellt eine konzertierte Aktion der Regionalverbände dar. Eingeflossen ist auch der Hamburg-Standard, da dieser im Gegensatz zum Gebäudetyp-e ohne Änderung des BauGB umgesetzt werden kann.

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

Der Verbandsrat ließ sich in jeder Sitzung von den bayerischen Vertretern in den GdW-Gremien über die Arbeit des Bundesverbandes informieren.

Konferenz der Verbände

In der Konferenz der Verbände werden Fragen und Herausforderungen sowie die jeweilige Rolle von GdW und Regionalverbänden diskutiert.

Der GdW konnte in der zweiten Verhandlungsphase mit der Telekom Deutschland zu technischen und wirtschaftlichen Kooperationsmöglichkeiten zahlreiche wohnungswirtschaftliche Positionen durchsetzen. Die im Jahr 2023 kommunizierten Musterregelungen der Phase 1 bleiben unverändert gültig. In der zweiten Verhandlungsphase wurden ergänzende Sachverhalte und Modelle geregelt.

Die WohWi-KI soll weiterentwickelt werden, weshalb ein Beratungsmandat vergeben wurde. Es soll herausgearbeitet werden, welche KI-Anwendungen sinnvoll sind und wie diese in den jeweiligen Regionalverband und dessen Mitgliedsunternehmen integriert werden können, um Prozesse effizienter zu gestalten, Kosten zu reduzieren und neue Service-Angebote zu ermöglichen.

Nachdem die Zahl der wohnungswirtschaftlichen Softwareprodukte weiter schrumpft, hat man sich auf GdW-Ebene mit einer möglichen Beteiligung an der Dr. Klein Wowi Digital AG beschäftigt. Ende Oktober 2025 hatten rd. 100 Unternehmen eine Absichtserklärung für eine Beteiligung abgegeben, davon 13 Unternehmen aus Bayern.

Die KfW-Programme werden überarbeitet. Auch hier sollen mehr Mittel bereitgestellt werden. Die Wohnungswirtschaft fordert, dass die Neubauförderung auf den KfW 55-Standard zurückgeführt wird. Ende 2025 bestand schließlich wieder die Möglichkeit, Mittel aus dem KfW-Förderprogramm „Effizienzhaus 55 – Wohngebäude“ zu beantragen.

In der Konferenz der Verbandsdirektoren war die Strategieabstimmung der einzelnen Regionalverbände ein zentraler Punkt. Da die Struktur der Verbände sehr unterschiedlich ist, weichen auch die Strategien ab.

Konferenz der Prüfungsdirektoren

Ein zukunftsgerichtetes Thema bleibt die strategische Weiterentwicklung der Prüfungsverbände und die Digitalisierung der Prüfung. Ziel ist es, modern, effizient und attraktiv für Mitarbeitende und Mitgliedsunternehmen zu sein und dabei alle Prüfungsverbände im GdW-Verbund unabhängig von ihrer Größe und ihrer strategischen Innovationskraft mitzunehmen.

Der IDW RS IFA 1 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden wurde neu gefasst. Wesentliche Neuerung ist, dass Emissionseffizienzmaßnahmen, bei denen mindestens eine Endenergieeinsparung von 30 % erreicht wird, aktivierungspflichtig sind. Das IDW hat die Empfehlung ausgegeben, die steuerliche Aktivierungspolitik im Rahmen der Steuerdeklaration mit dem steuerlichen Berater abzustimmen und die sachbezogenen Äußerungen des BMF hierbei einzubeziehen.

Die Prüfungssoftware Audicon ist seit vielen Jahren beim VdW Bayern und den Regionalverbänden im Einsatz. Es handelt sich um ein kanadisches Produkt, das weltweit eingesetzt wird. Man beschäftige sich derzeit damit, welche Prüfungssoftware für die Regionalverbände künftig die strategisch besten Voraussetzungen bietet.

Die Konferenz der Prüfungsdirektoren befasst sich hierzu auch intensiv mit dem Thema „KI-gestützte Abschlussprüfung in der Wohnungswirtschaft“. Es wird mit einem externen Dienstleister (Spezialist im Bereich IT und KI mit gutem Zugang zu Abschlussthemen) zusammengearbeitet.

Der GdW hat einen Standard für „ESG-Mindestanforderungen für Wohnungsunternehmen“ veröffentlicht, welcher für Geschäftsführer und Vorstände eine handhabbare und sachgerechte Dokumentationsgrundlage der ESG-Themen beinhaltet. Beispielsweise hätte man für die Finanzierung von Projekten eine Dokumentation, die man der finanzierenden Bank oder auch Versicherungen zur Verfügung stellen könnte. Jedes Wohnungsunternehmen sollte eine solche Dokumentation und entsprechende Kennzahlen vorhalten, da es ein Thema der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung ist.

Wirtschaftsplan und Jahresabschluss

Der Jahresabschluss zum 31.12.2024 wurde in der Verbandsratssitzung am 26.03.2025 genehmigt und dem Verbandstag zur Feststellung vorgeschlagen.

Dem Prüfungsausschuss des Verbandsrates wurden in seinen Sitzungen am 02.07.2025 sowie am 17.09.2025 die Wirtschaftsberichte der VdW Bayern Unternehmensgruppe für den Zeitraum vom 01.01.2025 bis 31.05.2025 sowie bis 31.07.2025 zur laufenden Soll-/Ist-Kontrolle vorgelegt. In seiner Sitzung am 19.11.2025 beschäftigte sich der Prüfungsausschuss ausführlich mit der vorläufigen Abrechnung der Wirtschaftspläne der VdW Bayern Unternehmensgruppe für 2025 und mit den Entwürfen der Wirtschaftspläne für 2026.

In der Sitzung am 20.11.2025 diskutierte und genehmigte der Verbandsrat die vorläufige Abrechnung der Wirtschaftspläne für 2025 des VdW Bayern und seiner Gesellschaften sowie die Wirtschaftspläne für 2026.

Der Verbandsrat dankt den Mitgliedern des Prüfungsausschusses für ihre gute und effiziente Arbeit.

Stand der Beteiligungen

In seiner Sitzung am 03.07.2025 beschäftigte sich der Verbandsrat mit dem Beteiligungsbericht des Vorstandes, in dem die aktuellen Entwicklungen und die Perspektiven der nicht in den VdW Bayern integrierten Beteiligungen ausführlich dargestellt und erläutert wurden. Die Tätigkeit der in die VdW Bayern Unternehmensgruppe einbezogenen Gesellschaften unterliegt ebenfalls der erweiterten Aufsicht durch den Verbandsrat.

Geschäftsablauf

Der Vorstand berichtete in jeder Sitzung anhand eines schriftlichen Arbeitsberichtes über besondere Vorkommnisse, die Auftragslage, Störfälle und organisatorische Änderungen in den Vorstandsressorts Interessenvertretung und Dienstleistungen sowie Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung. Aus den vorgelegten Personalberichten informierte sich der Verbandsrat über Zu- und Abgänge von Mitarbeitenden.

Im Mittelpunkt standen im Berichtszeitraum unverändert die Sicherung der Leistungsfähigkeit des VdW Bayern und die Gewährleistung eines wirtschaftlichen Gebührengefüges für die Mitgliedsunternehmen. Die Seminare und Fachveranstaltungen werden weiterhin als hybride Formate angeboten. Um im engen Kontakt mit den Mitgliedsunternehmen zu bleiben, erfolgte auch im Jahr 2025 ein regelmäßiger Austausch im Rahmen der digitalen Mitgliederdialoge. An der Digitalisierung der Organisation und der Abläufe wurde in der VdW Bayern Unternehmensgruppe intensiv weitergearbeitet.

Die Personalauslastung war in den meisten Bereichen der VdW Bayern Unternehmensgruppe sehr hoch. Die Prüfungsabwicklung im Geschäftsbereich Wirtschaftsprüfung erfolgte im Berichtsjahr planmäßig.

Mit der Einführung des neuen Corporate Design wurde zum 15.04.2025 pünktlich gestartet. Der VdW Bayern hat sich als erster Regionalverband beim Verbandstag in Regensburg im neuen Design präsentiert. Am Leitbild der VdW Bayern Unternehmensgruppe wurde mit Nachdruck weitergearbeitet. In diesem Zusammenhang wurden ein Leitfaden der Führungsprinzipien der VdW Bayern Unternehmensgruppe und ein Perspektivgesprächsbogen für die Gruppe erarbeitet.

Der Verbandsvorstand hat sich im zweiten Halbjahr 2025 intensiv mit der Gründung einer Stiftung in der VdW Bayern Unternehmensgruppe beschäftigt. Als Verband mit einer sozialen Ausrichtung wäre eine Stiftung eine gute Ergänzung. Bei der VdW Bayern Stiftung soll es um sozial orientiertes Wohnen für Menschen in Bayern gehen. Ziel wäre es, Bewohner in den Beständen der Mitgliedsunternehmen in Krisenfällen zu unterstützen. Auch die finanzielle Unterstützung innovativer Wohnformen wäre denkbar. Ein Stiftungszweck wurde bereits formuliert; der Entwurf einer Satzung ist in Abstimmung mit der Stiftungsaufsicht. Zur Stiftungsgründung wird Kapital benötigt. Der Verbandsvorstand schlägt daher vor, das Grundstockvermögen der Stiftung (1,0 Mio. €) aus dem Solidaritätsfonds zu entnehmen. Dieses Vermögen wird angelegt; aus den Erträgen könnten Projekte finanziert werden. Durch Spendenaktionen könnte man zusätzliches Geld akquirieren. Der Beschluss zur Stiftungsgründung sollte beim Verbandstag 2026 gefasst werden. Zuvor soll in den Frühjahrstagungen der regionalen Arbeitsgemeinschaften informiert werden. Im Stiftungsrat sollen die Vorsitzenden der regionalen Arbeitsgemeinschaften, der Verbandsvorsitzende und der Verbandsratsvorsitzende eingebunden werden. Das Kuratorium setzt sich aus Stiftungsvorstand (Verbandsdirektoren des VdW Bayern) und Stiftungsrat zusammen. Es entscheidet über die Mittelvergabe. Ein Mehrwert für die Mitgliedsunternehmen wird erwartet, da die Stiftung das Ansehen stärkt, Aktivitäten bündelt, die Vernetzung und den Austausch fördert und die Glaubwürdigkeit in der Politik erhöht. Die Stiftung würde die Arbeitgebermarke stärken und zur Bindung der Mitarbeitenden beitragen. Man wolle die Zukunft aktiv gestalten und sichtbar Verantwortung übernehmen.

Die Zusammenarbeit zwischen Verbandsrat, Gesamtvorstand und der hauptamtlichen Verbandsführung war auch im Berichtsjahr einvernehmlich und kooperativ. Die Beratungen in den Verbandsratssitzungen führten zu konkreten Ergebnissen.

Der Verbandsrat dankt dem Verbandsvorstand und den nebenamtlichen Mitgliedern des Gesamtvorstandes für die im Geschäftsjahr 2025 geleistete erfolgreiche Arbeit.

Der Dank gilt auch der qualifizierten Arbeit und der Einsatzbereitschaft der Mitarbeitenden des VdW Bayern in einem Jahr voller Herausforderungen. Bei allen Mitgliedsunternehmen, den Arbeitsgemeinschaften und Fachausschüssen bedankt sich der Verbandsrat für die Unterstützung.